Simulation prêt relais : calculez votre capacité d'emprunt

Vous voulez faire une simulation prêt relais ? C'est le premier geste pour financer un achat immobilier avant d'avoir vendu votre logement actuel. Le montant accessible dépend surtout de la valeur estimée du bien et du capital restant dû. Voici comment calculer votre capacité, et quels taux les banques pratiquent en 2026.

Ce qu'il faut retenir

• Le montant d'un prêt relais se calcule en retenant 50 à 80 % de la valeur estimée du bien, diminué du capital restant dû.
• Le coût total sur 24 mois inclut intérêts intercalaires (3,5 % à 5,5 %), frais de dossier (500 à 1 500 €) et assurance emprunteur.
• Faire au moins 3 à 4 simulations auprès de banques différentes permet d'obtenir les meilleures conditions de taux et de durée.
• La durée maximale d'un prêt relais est généralement de 24 mois, renouvelable 12 mois supplémentaires selon les établissements.
• Une simulation précise doit intégrer la valeur de revente prudente, les frais annexes et le taux d'endettement maximal de 35 %.

Comment fonctionne un prêt relais et quels sont les types existants

Le prêt relais est un crédit temporaire. Vous achetez d'abord, vous vendez ensuite. La simulation prêt relais repose sur une idée simple : la banque vous avance une fraction de la valeur estimée de votre bien actuel. Vous remboursez quand la vente est faite. Rien de plus. C'est un financement court : généralement 24 mois maximum, parfois renouvelable 12 mois de plus selon l'établissement. Il existe trois grandes formules. Le prêt relais classique : vous payez les intérêts chaque mois, le capital est remboursé à la vente. Le prêt relais adossé : combiné à un prêt classique pour financer la totalité du nouvel achat, avec des mensualités qui englobent les deux crédits. Le prêt relais sec : pour ceux qui ont déjà l'argent du nouvel achat, il couvre juste l'attente. Chaque formule change la donne sur votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt.

Le calcul du montant maximal : règle des 50% à 80%

Le montant d'un prêt relais dépend directement de la valeur de votre bien et du capital restant dû. Les banques utilisent une règle des 50% à 80%. Voici le calcul : - Valeur estimée du bien : déterminée par une agence immobilière ou un expert indépendant mandaté par la banque. La fourchette est prudente, souvent 5 à 10 % en dessous du prix du marché. - Capital restant dû : ce qu'il reste de votre crédit en cours. Plus c'est bas, plus vous avez de marge. - Montant du prêt relais : la banque retient en général 70% de la valeur estimée, moins le capital restant dû. Exemple concret : bien estimé à 300 000 €, capital dû de 80 000 €. Calcul : 300 000 × 70 % = 210 000 €, moins 80 000 = 130 000 € de prêt relais possible. Pour les profils solides (apport conséquent, revenus stables), certaines banques montent jusqu'à 80 %, soit 240 000 €. À l'inverse, si vos revenus sont serrés ou le bien difficile à vendre, ça peut tomber à 50 %. La simulation prêt relais permet justement d'affiner ce paramètre.

Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, il peut être intéressant d'explorer les options de rachat crédit immobilier pour optimiser votre situation avant de souscrire un prêt relais.

Quel coût pour un prêt relais sur 12 ou 24 mois

Le coût total comprend les intérêts intercalaires, les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Les intérêts sont calculés sur le montant débloqué, payés chaque mois. En 2026, les taux des prêts relais tournent entre 3,5 % et 5,5 % selon la banque et votre profil. Prenons un prêt relais de 130 000 € sur 12 mois à 4,5 %. Les intérêts annuels : 5 850 €, soit 487 € par mois. Sur 24 mois, le coût double : environ 11 700 € si le capital n'est pas remboursé entre-temps. À cela s'ajoutent : - Frais de dossier : de 500 € à 1 500 €. - Assurance emprunteur : obligatoire, environ 0,30 % à 0,50 % du capital débloqué par an. - Indemnité de remboursement anticipé : si vous vendez avant le terme, jusqu'à 3 % du capital restant (plafonné à 6 mois d'intérêts). Résultat : le coût total sur 24 mois peut grimper à 15 000 € - 18 000 € pour 130 000 € empruntés. Une simulation prêt relais sérieuse doit intégrer ces frais.

Comparatif des offres bancaires pour un prêt relais en 2026

Les conditions varient beaucoup d'une banque à l'autre. Voici ce qu'il faut comparer : | Critère | Banque A | Banque B | Banque C | |---------|----------|----------|----------| | Taux indicatif (sur 12 mois) | 3,8 % | 4,2 % | 5,0 % | | Pourcentage de la valeur financé | 70 % | 80 % | 65 % | | Frais de dossier | 900 € | 1 200 € | 600 € | | Durée max | 24 mois | 24 mois + 12 mois renouvelable | 18 mois | | Assurance obligatoire | Oui (délégation possible) | Oui (interne exigée) | Oui (délégation possible) | Ce tableau est indicatif. Les vraies conditions dépendent de votre patrimoine et du bien. Dans la pratique, Meilleurtaux, Empruntis ou Boursorama ont des simulateurs en ligne pour une première idée. La Caisse d'Épargne et le Crédit Agricole aussi. Passer par un courtier peut aider à comparer et négocier.

Pensez également que la délégation assurance prêt immobilier peut vous permettre de réduire sensiblement le coût de votre assurance emprunteur, notamment lorsque la banque l'exige en interne.

Les étapes concrètes pour faire votre simulation

Pour faire une simulation prêt relais utile, rassemblez quelques infos avant. Voici comment procéder : 1. Estimez la valeur de votre bien : agence immobilière ou outil en ligne (meilleursagents.com, seloger.com). Gardez une marge de 5 à 10 %. 2. Calculez votre capital restant dû : regardez votre tableau d'amortissement ou votre espace client. 3. Fixez le prix du bien cible : le nouvel achat doit tenir dans vos revenus. Le taux d'effort (mensualités totales / revenus) ne doit pas dépasser 35 %. 4. Utilisez un simulateur : Empruntis, Meilleurtaux ou HelloPret ont des modules prêt relais. Entrez les données, vous obtenez un montant et un taux estimatif. 5. Faites plusieurs demandes : au moins 3 à 4 simultanément. Un courtier peut gérer ça pour vous. 6. Préparez les justificatifs : la banque demandera souvent un mandat de vente ou une attestation d'agence. Pour les profils seniors, le crédit immobilier sans apport peut être une solution d'appoint si la simulation prêt relais ne couvre pas tout.

Les erreurs à éviter dans votre simulation prêt relais

Quelques pièges peuvent fausser votre simulation prêt relais. Premier classique : sous-estimer le délai de vente. En France, il faut compter 3 à 6 mois en moyenne, mais ça peut s'allonger si le bien est mal situé ou surévalué. Mieux vaut simuler sur 18 à 24 mois pour éviter les mauvaises surprises. Deuxième erreur : oublier les frais annexes. Intérêts intercalaires, assurance, frais de dossier : ça peut représenter 10 à 15 % du montant emprunté sur la durée. Troisième piège : ignorer l'impact sur le taux d'endettement. Le prêt relais s'ajoute aux mensualités de votre crédit en cours. Si ça dépasse 35 %, la banque dira non. Enfin, ne pas prévoir l'échec de la vente. Certaines banques exigent une garantie (hypothèque ou caution) et peuvent demander un remboursement accéléré si le bien ne part pas à temps. Une délégation assurance prêt immobilier peut alléger le coût global de votre crédit.

Dans certains cas, un rachat de crédit immobilier peut aussi constituer une alternative intéressante pour alléger vos charges avant de lancer un projet d'achat-revente.